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Quanto tempo deve passare tra separazione e divorzio

Nel caso di compravendita immobiliare o aggiudicazione all’asta di un immobile, sorge il problema di come vanno ripartiti gli oneri condominiali. Nei riguardi del condominio, trova sempre applicazione l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, il quale prevede che l’acquirente o l’aggiudicatario è obbligato al pagamento degli oneri condominiali dell’anno in corso e di quello precedente. Ma cosa si intende per “anno in corso”? La giurisprudenza, chiamata più volte ad esprimersi sul punto, ha chiarito che per anno in corso deve intendersi l’esercizio condominiale e non l’anno solare. Ora, se per l’acquirente la data di stipula del rogito rappresenta senza dubbio il termine che sancisce qual è l’anno in corso e quello precedente, per l’aggiudicatario tale termine coincide con la data di emanazione del decreto di trasferimento. Ne consegue quindi che se tra la data di svolgimento dell’asta e la data di emanazione del decreto di trasferimento chiude l’esercizio condominiale, l’aggiudicatario sarà di fatto responsabile nei confronti del condominio solo per il pagamento degli oneri condominiali antecedenti di un solo anno. Discorso diverso per i rapporti interni in cui valgono le pattuizione tra le parti, ovvero il principio in base al quale, in caso di lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazione sulle parti comuni, è tenuto a sopportare i relativi costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Nulla infatti rileva nei rapporti interni il fatto che le opere siano state eseguite, in tutto o in parte, successivamente all’atto di trasferimento. L’acquirente costretto nei confronti del condominio a corrispondere tali spese straordinarie ha quindi azione di regresso nei confronti del venditore.

L’art. 26 comma 1 del D.L. 17.03.2020 n. 18, come modificato dalla Legge 24.04.2020 n. 27, stabilisce la completa neutralizzazione dei periodi di assenza dal lavoro dovuti a quarantena con sorveglianza attiva o permanenza domiciliare fiduciaria con sorveglianza attiva o di quarantena precauzionale, disposti dall’operatore di sanità pubblica, ai fini del periodo di comporto ovvero del periodo da non superare ai fini della conservazione del posto di lavoro. Ciò significa che se un lavoratore è stato costretto alla quarantena anche per un lungo periodo di tempo (la durata della quarantena è invero mutata in questi mesi, così come sono mutate le linee guida e le raccomandazioni in merito alla certificazione della guarigione e la conseguente cessazione dell’obbligo dall’isolamento), tale lasso di tempo, a prescindere dalla sua durata, non potrà mai essere conteggiato tra i periodi di assenza massimi ai fini della conservazione del posto di lavoro. Unico requisito necessario a fini di tale esclusione è che la quarantena non sia iniziata e proseguita su iniziativa volontaria personale, ma sia stata prescritta da un operatore di sanità pubblica.

Sempre più Comuni, tramite il proprio Ufficio Casa, sono alla ricerca, presso i privati cittadini, di abitazioni da concedere in uso a chi vive condizioni di disagio abitativo, pur non avendo i requisiti per una casa popolare, ovvero non sia in grado di fornire ai proprietari tutte quelle garanzie che sempre più spesso vengono chieste per stipulare un contratto di locazione, ad esempio la corresponsione anticipata di 2/3 mensilità a titolo di deposito cauzionale. Con la cessione della gestione al Comune del proprio immobile il proprietario ha la garanzia del pagamento del canone, degli oneri condominiali di godimento, della riconsegna dell’immobile alla scadenza nello stato originario e del rimborso del 50% dell’imposta di registro. In concreto chi è tenuto al pagamento degli oneri condominiali in favore del Condominio? Gli oneri condominiali di proprietà sono a carico del proprietario, che conserva anche il diritto ad essere convocato e partecipare all’assemblea condominiale e deliberare sui lavori straordinari (ad esempio bonus facciate e 110%) Gli oneri condominiali di godimento sono dovuti in via principale dall’inquilino e, in caso di suo inadempimento, dal Comune. In caso di morosità nel pagamento degli oneri condominiali di godimento, l’amministratore condominiale dovrà quindi procedere nei confronti del Comune, dopo averlo avvertito dell’inadempimento dell’inquilino, e nei confronti del proprietario, per quanto riguarda gli oneri di proprietà.

L’art. 4 del decreto legge n. 137 del 28.10.2020 (c.d. Decreto Ristori) prolunga fino al 31.12.2020 la sospensione delle procedure esecutive immobiliari aventi ad oggetto l’abitazione principale del debitore, già prevista dall’art. 54-ter, comma 1 del D.L. 13.03.2020 n. 18, convertito con modificazioni dalla Legge 24.04.2020 n. 27. Tale sospensione è generalizzata, applicandosi invero su tutto il territorio nazionale e relativamente a qualsiasi procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’abitazione principale del debitore, a prescindere cioè dal creditore procedente che ha dato avviso alla procedura. Discorso diverso, invece, per i pignoramenti presso terzi dove la sospensione, già prevista dall’art. 152, comma 1, del D.L. (c.d.Decreto Rilancio) n. 34/2020 fino al 31.08.2020, prorogata una prima volta dal D.L. (c.d. Decreto Agosto) n. 104/2020 fino al 15.10.2020, è stata da ultimo prorogata dal D.L. 129/2020 al 31.12.2020. In questo caso la sospensione riguarda esclusivamente i pignoramenti eseguiti dall’Agenzia delle Entrate Riscossione ed aventi ad oggetto i salari, gli stipendi e le altre indennità relative al rapporto di lavoro o di impiego, comprese quelle dovute a causa di licenziamento, nonché le pensioni e le indennità che tengono luogo a pensioni o ad assegni di quiescenza. Nessuna sospensione quindi per tutti gli altri pignoramenti presso terzi, ad esempio quelli relativi ai conti correnti ovvero eseguiti dai creditori diversi dall’Agenzia delle Entrate Riscossione.

Ecco un estratto della mia intervista a RadioNews24, puoi ascoltare la versione integrale sulla mia pagina Facebook @studiolegalegaiatassi

Spesso, in caso di decesso di un soggetto privo di qualsiasi bene, ma debitore di diverse somme, i superstiti si chiedono se il percepimento della relativa pensione di reversibilità costituisca accettazione dell’eredità, con conseguente obbligo di pagamento dei debiti lasciati dal familiare defunto e se quindi convenga loro rinunciare all’eredità. Posto che la pensione di reversibilità, spettante generalmente al coniuge e dal 2016 anche al partner dell’unione civile, ma non al convivente di fatto seppur regolarmente registrato, oltre che al coniuge divorziato percettore di relativo assegno che non abbia contratto nuove nozze, ha una funzione strettamente assistenziale, ne consegue come il suo percepimento non solo non costituisca atto di accettazione dell’eredità ma permanga anche in caso di rinuncia ai diritti successori. Quindi se il coniuge (o altra persona avente diritto in via graduata alla pensione di reversibilità) decide di rinunciare all'eredità negativa, il suo diritto al percepimento della pensione di reversibilità rimarrà intatto. Con la rinuncia all’eredità, infatti, si decade unicamente dal diritto al percepimento delle rate di pensione già maturate ma non riscosse dal defunto, oltre che i ratei di tredicesima paramenti già maturati alla data del decesso.